房屋拆迁谈判需要了解的知识
作者：　浏览次数：1848　发布日期：2016/2/23

我国房屋补偿安置大多数是通过协商方式，最终达成了协议。其间，要经历漫长的思考、选择、商谈的过程，谈判技巧事关利益得失，也涉及谈判效益。本文将向各位关注本网站的广大被拆迁户介绍下有关房屋拆迁的谈判问题。
　　一、什么是房屋拆迁谈判
　　房屋拆迁谈判就是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人之间，或在拆迁管理部门组织下，就有关拆迁补偿安置事项协商，寻求利益平衡点。具有以下特点：
　　1、 拆迁谈判是一项政策性、专业性十分强的活动;
　　2、 拆迁谈判是拆迁程序重要组成部分，非经谈判不得裁决和强制执行;
　　3、 拆迁谈判周期比较长、次数相对多，时常经反复协商最终达成协议;
　　4、 拆迁谈判既有拆迁人与被拆迁人自愿谈判，更多的是在拆迁管理部门牵头下形成的调解与谈判;
　　5、 拆迁谈判贯穿于拆迁整个过程，包括裁决受理后乃至诉讼程序中，均存在拆迁协商可能性。
　　二、目前拆迁谈判出现的问题
　　1、 被拆迁人利益受损现象普遍。因被拆迁人不懂得选择对自己最有利的谈判方案，在更合理的结果还未出现时，被拆迁人稀里糊涂同意签定协议了。笔者称之为吃了暗亏，有时甚至吃了大亏，形成这一结果是多方因素导致的。
　　2、 部分被拆迁人漫天要价，一再错过机会，对立情绪严重，导致拆迁人动用法律程序，裁决或判决结果让被拆迁人非常失望，双方耗费大量财力、精力。
　　3、 个别人自认为有一定社会关系，可以摆平利益，岂不知，在不是政府花钱拆迁时，哪个开发商愿意多掏钱呢?忽视规则，自以为是，反而达不到目的。
　　4、 即便谈判达成一致意见，也是签订不完整协议，合同漏洞百出，被拆迁维权十分难操作。
　　三、拆迁谈判技巧
　　1、 找准目标，合理定位。这是谈判的最基础工作，恰又是难度最大的一件事，要求过高，脱离实际，必将适得其反;要求过低，担心吃亏还被别人笑。所以，选则一个最好方案和底线很关键，这就看被拆迁人是否熟悉拆迁法律和房屋评估知识，如房产为居住，市场价值50万，加上搬迁费、过渡费等55万，这就是谈判尺码，上下浮动，货币补偿或价值相等的房产调换均可。对于一些复杂的，如面积争议、住改商价值认定、违章建筑等问题尽量作出对自己有利的认识追求更大利益，适当时候再让步靠笼。
　　2、 谈判中要善于倾听、分析和判断。因为谈判中要有一半左右的时间要听对方说话。常言说“锣鼓听声，听话听音”。会不会倾听?能不能听出对方的“音”?听了能不能做出正确地分析和判断?能不能找出对方的“软筋”或“破绽”?从而拿出应对的策略，这些都是能不能实现谈判目的的关键。所以，高明谈判者不仅善于倾听，还善于在不显山露水的情形下，启发对方多多地说。详细地说。最好把他们要说的话、想说的话尽量地都说出来。在对方说的时候，不要打断对方，不要怕“冷场”。在对方有一种“言多有失”的警觉时，要尽力地“谆谆善诱”。还要尽量判断出对方真实意图和水份。然后根据自己方面的原则立场，拿出一套应对的谋略。同时，还要随着对方策略的转换而转换，或者是设法把对方思路引向自己的策略中来。这样才能谈笑风声之中，掌握谈判的主动权。
　　3、 抓住拆迁人心里谈判。拆迁人尤其是商业开发的拆迁，他们希望被拆迁人早日拆迁，不愿作过多纠缠，通常在非原则性问题上，还是愿意让步，所以灵活掌握谈判中让步和坚持的火候。就像琴弦一样，松了弹不成曲子，紧了就会拉断。有些被拆迁人提出不满足要求就是不拆，一拖再拖，非要逼拆迁人动用政府力量达到拆迁目的，搞的双方都付出代价，何苦呢?
　　4、 抓住拆迁人弱点谈判。笔者多次采用此方法为被拆迁人实现了出乎意料的效果，如无锡锡上区农村某小厂因建高速公路要拆迁，房屋重置价评估为69万元，拆迁人提出按锡山区集体土地拆迁政策，工业用房可按69万再乘以1、5得出103、5万，加点停产损失等其它费用，总计，绝对不能突破120万，如不同意，进入法律程序，裁决多少按多少执行。笔者研究发现，无锡市的集体土地工业用房拆迁补偿规定是重置价乘以2、5倍，比锡山区多一倍重置价，这就有个上、下位法冲突问题，虽然，拆迁人强调按当地政策足额补偿，我们认为下位法应服从上位法，最后双方找到了均可接受的方案，可谓一计增加几十万。拆迁人有时自己都不知错在何处，如主体不符、许可证不合法、评估程序违法等，其惧怕一旦败诉，整个拆迁损失极大，于是，在你点出它破绽与弱点时，往往会使谈判利益增大。
　　总之，拆迁谈判与其它谈判有许多共同点，但必须在懂得补偿安置法律政策基础上才能知己知彼，不畏权势，不错过时机。追求利益最大化。