养鸡场拆迁如何补偿
作者：北京律师杨波　浏览次数：6967　发布日期：2013/6/9

养鸡场拆迁如何补偿

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---武汉东湖杨女士农村宅基地房屋拆迁补偿案维权成功

文/扬博

案情介绍

杨女士及丈夫刘先生系湖北省武汉市东湖生态旅游风景区上下陈村村民，刘先生在本村担任党支部书记多年，年老卸职后依然积极响应党的号召，自力更生、艰苦创业，于1998年利用自己的农村宅基地房屋经营了一个养鸡场，饲养蛋鸡，各种证照齐全，合法经营。为了学习养鸡技术，增加蛋鸡的产蛋量，杨女士及其家人不惜血本先后花费二十余万元学习养鸡技术，购买书籍及各种器具。功夫不负有心人，短短几年时间杨女士及其家人就将养鸡场的规模扩大到了八百余平方米，饲养蛋鸡一千余只。全家老小居住在近二百平方米的房屋里，屋后就是养鸡场，经营便利、生活方便，生产、生活两不误，一家五口乐得其所，幸福融融，在本村率先进入了小康家庭的行列，全村人称颂。致富之余杨女士一家对党的富农、惠农政策心存感激，庆幸生活在了党和国家领导全国人民改革开放，大力发展经济建设的好年代。但是也正是这个经济开发建设使杨女士一家陷入了两难处境。

2011年5月3日武汉市政府----武汉市东湖生态旅游风景区管委会在杨女士村里张贴《通知》，该《通知》要求：“征地范围内的村民自本公告发布之日起20日内持土地权属证书、房屋产权证书或其他有关证明材料到拆迁现场办公室办理房屋补偿事宜”。原来湖北省人民政府要在武汉市进行“武汉花山生态新城”项目建设，“花山生态新城建设”是武汉城市圈“两型”建设试验区的重要组成部分，也是推进“两型”社会建设的重要示范工程，具有重大意义。该项目建成后将成为中国中部地区最大的、生态型的循环经济示范区。该项目涉及范围之广（66.4平方公里），征地拆迁人数之多（19万人），建设项目之繁重在全国征地拆迁项目中尚属前列。国家及地方政府进行经济开发建设杨女士及其家人是十分支持的，没有党和政府的经济开发、经济搞活政策也就没有杨女士一家人的今天，尤其是刘先生作为一个老党员干部这方面的思想觉悟是相当高的，在村里做党支部书记若干年“优秀党员、先进集体及个人”等荣誉证书刘生生攒了厚厚一叠。杨女士一家积极等待对其进行合理合法补偿后，交出房屋，配合政府的经济建设。然而补偿的条件令杨女士一家大失所望，杨女士的养鸡场竟然被说成是违法建筑只给象征性的适当补偿，居住房屋给的补偿款不足以购置新的同等面积房屋，杨女士一家总共拿不到九十万的补偿款。国家的征地补偿标准是货币补偿及房屋置换相结合，被拆迁人可自由选择，但是现在拆迁人单方面要求接受补偿款拿钱走人，没有安置房。养鸡场不能经营了这些损失怎么计算？以后全家人的生计如何维持？杨女士及刘先生本来是全村的致富能手、全村公认的能人，现在的补偿条件致使其十余年的心血白流，养鸡技术将再无用武之地，生活条件倒退二十年，幸福指数直线下降。面对一般农户遇到拆迁庆幸有机会置换新居的荣景，杨女士一家认为现在连乞丐都不如，感觉如同掉进了冰窟窿。

思想及政治觉悟相当高的杨女士及刘先生一家人法治意识当然也是相当强烈的，考虑再三杨女士一家人决定聘请专业律师依法维权，面对住房拆迁、养鸡场倒闭决定一辈子命运的大事不能稀里糊涂的拿钱走人，要找个明白人为自己把好关，即便是将来得到的补偿没有增加也不至于懊悔。在北京拆迁专业众多律师中杨女士一家最终决定聘请北京圣运律师事务所的杨波（笔名扬博）律师为其维权。我维权律师依法介入本案后，面对委托人的满腹疑问：“政府既然扶持了我们，让我们致富，为什么现在又要摧毁我们，让我们一辈子的心血白流？”“既然国家有明确的补偿原则、标准为什么地方政府不按照规定给我们补偿？”“我们的补偿要求是不是非法的？是不是属于无理取闹？”“跟政府打官司能打赢吗？”面对委托人一遍一遍的诘问，杨波（扬博）律师决定一定要通过法律实践让我们的老百姓真正懂得我们国家的拆迁征地惠民政策及行政法治进程。

拆迁维权第一辑---政府信息公开申请敲山震虎、挡住强拆

杨波（扬博）律师依法介入本案后及时启动了案件的调查程序，由于委托人聘请律师比较早，对于很多工作的进行都取得了先机，我维权律师首先指导委托人向相关政府部门提起了政府信息公开申请，针对涉案房屋地块属农村集体土地的性质，我维权律师进行了涉案地块是否被依法征收为国有的调查取证，因为根据我国《土地管理法》的规定建设单位要在农村集体土地上进行项目建设必须先将该地块征收为国有后才能进行。面对我方提出的政府信息公开申请，相关部门避重就虚，武汉市国土资源和规划局面对土地是否被征收的信息公开申请没有作出答复，但是却对建设用地规划许可的申请进行了答复；湖北省国土资源厅对土地是否被依法征收的信息公开申请回复的模凌两可，称“该地块的征收方案正在审批中”；湖北省发改委及武汉市发改委也分别对我方的政府信息公开申请进行了回复。针对这些政府信息公开回复我维权律师立即进行了分析论证，最终确定涉案地块没有取得征地批文，所有的拆建项目及拆迁文件均属违法。至此本案的维权方案初步形成。但是也就在此时委托人所在村庄几乎在一夜之间被推平，最终只剩下依法维权的杨女士一家。摄于法律的威严，相关法律程序正在进行，拆迁人没有敢强拆。

曾经的“模范家庭、五星家庭”现在成了名副其实的钉子户。

拆迁维权第二辑---拆迁征地行政诉讼践行我国行政法治曲折历程，我国法院的司法权威必将通过行政诉讼重新定位

拆迁征地行政诉讼，行政法治之博弈。针对2011年5月3日武汉市政府----武汉市东湖生态旅游风景区管委会在杨女士村里张贴的强令搬迁接受补偿《通知》，杨波（扬博）律师及时指导委托人在法定期间内将武汉市东湖生态旅游风景区管委会告上了法庭，因为涉案地块未被依法征收，所谓的接受拆迁补偿无从谈起，更何况勒令委托人搬迁了。在确凿的事实与证据面前，被告---武汉市东湖生态旅游风景区管委会非但不认错，竟然还“无理辩三分”。

2011年9月29日武汉东湖新技术开发区法院作出一审判决，《（2011）东开行初字第39号行政判决书》判决结果如下：“撤销被告武汉东湖生态旅游风景区管委会于2011年5月3日作出有关‘征收花城大道工程东湖风景区段滨湖村、鼓价村的部分土地……房屋拆迁……’为内容的《通知》）”。这意味着我维权律师不仅帮杨女士一家人在事实上成功阻止了地方政府对其农村宅基地房屋的强拆，而且又通过法律手段将地方政府的强拆彻底阻止。司法监督行政不是泛泛空谈，司法权已经在拆迁征地行政诉讼中理性回归。针对该份判决被告不服提起上诉，2011年12月15日（这已经是本拆迁维权案成功结束之后的事情了）武汉市中级人民法院作出【（2011）武行终字第192号】行政判决书，驳回了武汉东湖生态旅游风景区管委会的上诉，维持原判。

首战告捷，但杨波（扬博）律师知道这仅仅是万里长征走完了第一步。

拆迁维权第三辑---行政复议系拆迁维权之万能砝码

为了缓和社会矛盾，及时化解纠纷，为了促进我国行政机关依法行政，加快我国行政法治的进程，实施“依法治国”的伟大治国方略，2004年国务院发布了《国务院关于印发全面推进依法行政实施纲要的通知》，2008年颁布了《国务院关于加强市县政府依法行政的决定》，2010年发布了《国务院关于加强法治政府建设的意见》。这一系列行政规范性法律文件强调了行政复议作为我国目前行政自我监督，促进依法行政的主要工作方式，成为拆迁征地法律维权的万能砝码。针对本案武汉市国土资源和规划局土地征收信息公开申请不作为，我维权律师及时指导委托人向湖北省国土资源厅提起了信息公开不作为行政复议。行政自律、行政自我监督的效果究竟如何？迫于行政问责的压力，该行政复议一经启动武汉市国土资源局就马上主动找委托人协商，先是向其明示涉案地块未被依法征收，然后请求委托人撤回对其的行政复议申请。

在我国司法权被普遍行政化了的背景下，行政自律，行政自我监督的效果还是比较明显。

拆迁维权第四辑---拆迁征地行政诉讼建设用地规划许可违法案为本案划下圆满句号

针对武汉市国土资源和规划局作出的建设用地规划许可具体行政行为，杨波（扬博）律师及时指导委托人将其告上法庭。涉案地块既然未被征收为国有，建设用地规划许可竟然在农村集体土地上作出，显然重大违法。因为武汉市国土资源和规划局早已在对其的土地征收信息公开不作为的行政复议中，承认了涉案地块未被征收的事实，并恳请我委托人撤回对其的行政复议申请，对于本案当然是不置可否，茫然失措。面对我维权律师义正言辞的法庭发问，被告垂下了高昂的头。

在错综复杂的经济社会转型时期，在一昧地受党的政策指引，法律程序不能及时跟进的国情下，行政机关的行为依据以往的办事风格，行为惯性冒然越界，涉嫌违法是很正常的，但关键要看其对事件后果的处理态度。我们的人民法院在新的历史时期担当起了调解纠纷、化解矛盾的中流砥柱，一昧的判令行政机关违法解决不了实质问题，案发源头还是拆迁补偿的条件。武汉市东湖新技术开发区人民法院鉴于被告的态度，当机立断及时将拆迁人（简称：武汉市花投公司）追加为本案第三人，这对于调解纠纷、解决实质问题起到了立竿见影的作用。针对拆迁人对于涉案养鸡场建筑属于违法建筑的说辞，我维权律师指导委托人对其进行了合法合理的阐明，并出具明确的法律依据，养鸡场系违法建筑的说辞被彻底击破，为提高补偿条件奠定了坚实基础。2011年11月在经过法院现场实地勘察，几经周转斡旋于拆迁人及相关部门之间的情况下，委托人与我维权律师又进行了深入细致的沟通，确认，最终同意与拆迁人达成拆迁补偿协议，获得最初补偿款近四倍的补偿。至此武汉东湖杨女士农村宅基地房屋拆迁补偿维权案历时六个月胜利结束。

浩瀚长江东逝水淘不尽我维权律师及开发区法院的法官对我国行政法治作出的贡献。2011年11月下旬杨女士一家为武汉东湖新技术开发区法院法官赠送了题有“清正廉洁，心系民生；秉公执法，和谐共建”的锦旗；为我维权律师赠送了题有“急危解难，法治先锋；仗义执言，律师本色”的锦旗。

扬博律师点评

拆迁征地维权案件作为近几年社会矛盾的焦点问题，爆发原因是多方面的，但归根到底归咎于我们的政府是否在依法行政，是否在一心为老百姓谋福利。像本案中武汉市国土资源和规划局能够及时发现错误并积极采取措施弥补、化解，这种风格实在是难能可贵。没有我们行政机关的自我纠正、自我检查；没有我们人民法院的秉公执法，积极斡旋，和谐共建；没有我维权律师的旗帜鲜明，专业基础深厚，出具了无懈可击的法律依据，本案不可能在如此高的补偿条件下达成和解。社会和谐、经济建设、法治进步需要我们的人民政府、人民法院、维权律师的共同维护、相互促进，当然更是与我们的被拆迁人具有强烈的法治意识分不开的。

　　（作者：杨波，北京本录律师事务所主任律师，创始合伙人，原北京圣运律师事务所副主任律师，高级合伙人手机：15726699391）