维权团队

          本维权团队系杨波(笔名扬博)律师汇集北京拆迁征地资深律师及媒体记者组建而成,杨波律师:北京本录律师事务所主任,2002年通过首届司法考试,自律师执业以来先后办理各类案件数百件,涉及到刑事...

联系我们

电话:010-57559966
手机:15726699391
邮箱:731405317@qq.com

当前位置: 首页 >> 维权必读

征收拆迁中的评估报告收还是不收?一文教你看懂它!
作者:北京律师杨波 浏览次数:336 发布日期:2020-1-16

 

当被征收人收到房屋征收部门转交的分户评估报告时,往往会感到不知所措,是接收还是拒收呢?这时候大家往往选择随大流,别人收我就收,别人不收我就不收。主要原因其实在于大家不了解评估环节,不知道房屋价格评估的基本原理。通过本文,小编为大家普及一下评估与评估方法的基础知识,以及收到《分户评估报告》的时候需要注意哪些问题。


 

【你的房屋是怎样被估价的?】

 

征收拆迁中评估机构常用的估价方法有市场比较法、收益法、成本法,书本里面的解释不是专业或者从业人员是很难理解的。简单来说:

 

一、比较法。比较法理论基础是模拟交易过程,通过比较参照房屋的市价测算被评估房屋价值的方法。

二、收益法。收益法的理论基础是效用价值论,房屋的价值取决于效用。例如房屋为房主带来租金收益。通过估测被评估房屋未来预期收益并折算成现值,简单的例子就是银行存款,多少年之后连本带利是多少。

三、成本法。成本法的理论基础是生产费用价值论,房屋价值取决于构建时的成本耗费。房屋的价值取决于房屋建设的成本。房屋的建造成本越高,房屋价值就越大。

 

简单比喻上述三种估价方法就是:

 

(一)此刻的牛能卖多少钱——市场比较法

(二)买头牛能带来多少回报——收益法

(三)养大一头牛需要花多少钱——成本法

 

从上述比喻不难看出,同种目的或条件下,成本法评估出来的结果应该是最低的,通常房屋征收拆迁评估中运用最多也是最为重要的是比较法。

 

若估价对象的同类房地产有较多交易的,应选用比较法。若估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的,应选用收益法。

当估价对象的同类房地产没有交易或交易很少,且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时,应选用成本法。

据此,对于一般的被征收房屋而言,成本法轻易不可用,否则其评估结果的科学性将严重存疑,将会直接影响被征收人所能获得的补偿安置。

 

【用了比较法,怎样辨别其科学、合理性?】

 

毫无疑问,市场比较法也不能“瞎比较”,它也是有其操作规范的。

被征收人拿到自己的《分户评估报告》,首先不要直接翻到估价结果栏,而需要翻看整个估价报告的内容中是否包含“估价技术报告”,这在前述《规范》中有明文规定。

即使被征收人读不懂估价技术报告,可以提交给专业征收拆迁律师或相关从业者,以弄清楚分户评估报告价值的测算过程是否正确,估价结果是否合理。其中可通过技术报告查看使用的比较法是否满足:

 

1. 参照物(案例)的成交价必须真实;

2. 参照物(案例)基本数量要求一般是在三个及三个以上;

3. 必须是近期成交的案例,可比实例的成交日期应接近价值时点,与价值时点相差不宜超过一年,且不得超过两年。

在确认比较法应用合理的基础上,再看分户评估报告中的评估内容:是否包含房屋评估价值、室内装饰装修评估价值、地面附属物评估价值、停产停业损失等。

需要注意的是,报告中的评估内容应该与补偿方案一一对应。通过以上方法,当事人可以初步读懂《分户评估报告》,在接到评估报告时基本也能知道该注意哪些方面。



【分户评估报告转交,究竟收还是不收?】

 

如果被征收人始终对涉案项目的补偿标准、安置房源状况等不满,对于评估报告可以“收而不签”。不签字并不会导致分户评估报告“作废”,还会给自己未来诉讼救济奠定基础,避免“签收即视为认同”的错误理解出现。

若就补偿安置问题争议不大,也可以选择配合签收。签字并不影响被征收人申请复核评估和专家委员会鉴定的权利。

到底签还是不签,被征收人可提前咨询专业律师。但有一点是肯定的:对于那种一看只有几页纸,根本没有“估价技术报告”的不完整的所谓“分户评估报告”,一定要拒绝签收,因为它是明显不合法的。


上一篇: 全新拆迁模式!预征收、预签约,你是签还是不签?
本  篇:征收拆迁中的评估报告收还是不收?一文教你看懂它!
下一篇: 案外人能撤销拆迁安置协议吗?还不清楚的过来看一看
本文地址: http://yangbo1999.com/InformationsContent.asp?id=2304
返回上页:
分享到:

Copyright @ 2013    北京拆迁律师_拆迁补偿标准北京_拆迁维权律师网   手机:15330096991   工信部备案号:京ICP备16121373

地址:北京市丰台区丰台科技园诺德中心11号楼312室(万达广场斜对面)   邮编:100086