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如何正确处理历史遗留的违法建筑
作者: 浏览次数:379 发布日期:2021/12/30

违法建筑终究是违反建筑管制及公法之产物,要在一定计划周期内根治该问题,只能在公法中找到相应利器。本文试图结合西方国家对违法建筑的处理经验,并结合中国当今的实际情况,为违法建筑的处理提供一些建议:
      一、历史遗留“违法建筑”暂存处理
      法治在新中国只有三十几年历史,城乡规划制度完整概念的提出更是在2008年1月1日以后,在此之前,各地城市规划、宅基地建房管理制度各自为政,而行政机关亦怠于履行建设规划管理之职,社会公众更是没有取得建设规划许可的概念,加之人口激增带来的住房面积不足问题引发了大量自建行为。如此背景之下,大量“违法建筑”成为了既存事实。
      时至今日,随着城市建设在各地快速发展,这些历史遗留“违法建筑”的处置在全国范围内成为一个疑难杂症。笔者认为,考虑其历史成因、行政机关不作为、社会公众不懂法等关键层面,应当允许该类“违法建筑”暂存,并随着新一轮城市规划的发展轨迹逐步予以解决。
      那么,在暂存期间,对于这部分“违法建筑”又该采取何种做法,方能使之与“合法建筑”适当区别对待?借助“他山之石”,笔者提出将违法建筑纳入不动产登记范围、向违法建设行为人征税两点构想:
      (一)允许存量型“违法建设”进行不动产登记
      不动产登记是我国《物权法》确立的一项物权制度,是指经权利人或利害关系人申请,由登记机构将土地及其定着物的所有权与他项权利的取得、丧失、变更等事项按法定程序予以记载,供人们查阅。2015年3月1日,我国《不动产登记暂行条例》落地实施,不动产登记制度在我国正式有据可循。
      允许历史遗留的“违法建筑”进行不动产登记,一方面是保证其暂存期间与合法房屋在登记义务方面的一致性——只有经过登记,缴纳登记费用,才能够对房屋进行占有、使用、收益;另一方面,则是利于“违法建筑”在新一轮城市建设中的“情况查明”。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款的规定,市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。那么,通过存量型“违法建设”的事前登记,无疑将对具体征收过程中的调查工作提供很大便利。
      另外,对于违法建设行为人来说,不动产登记则能够确定其对建筑物的财产权利边界。由于允许历史遗留“违法建筑”暂存,在暂存期间,建设行为人的财产归属权益是被默许为合法的,故而这种权利的确认也将增加其财产安全系数。
      (二)增加存量型“违法建筑”的纳税义务
      为与前述一项制度构建相匹配,还应当增加存量型“违法建筑”的纳税义务。在国外以及我国台湾、澳门等地区均存在这种操作路径。向违法建设行为人征税,一方面有助于合法建筑税赋公平及市场正常秩序的建立,避免不诚信者、违法者得利的“冤大头”现象,另一方面也将潜在的违法建设行为人考量税收之经济负担,抑制其建设热情,从而达到遏制违法建设行为新增的目的。
      二、新建、抢建“违法建筑”严格肃清
      实践中,由于觊觎拆迁补偿安置利益而新建、抢建“违法建筑”的情况具有一定的多发性。对于这类建设行为,毫无疑问违反《城乡规划法》,甚至对《土地法》、《公路法》等专业法欲保护的价值也构成侵害。对于这类建设行为,应当严厉查处,及时要求拆除。
      宽严相济是法治领域惩治和预防违法行为的一项基本方针。对于我国特定历史时期沿袭而来的“违法建筑”问题的处置,切实落实这一方针更显必要,兼顾法治的严肃性、问题的社会性,在规划管理中最大程度实现管理者与被管理者的合力,进而稳步推动规划管理制度之发展。

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