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买的二手房还没有过户就被纳入了拆迁范围,补偿款 归谁?
作者:北京律师杨波 浏览次数:47 发布日期:2020-2-12



在购买二手房的时候,最怕的就是房子在付完全款之后还没过户就被划入了拆迁范围之内。这样一来,国家的拆迁补偿款到底归谁所有,往往就很容易成为买卖双方之间纠纷!

 

不过,近日最高法在审判一起类似的案件时,将“新买的房子还没有过户就被纳入拆迁范围之内,补偿款归谁所有?”的难题作出了判决!有兴趣的朋友可以随小编一起来看一下最高法是怎么审判的?

 

一、案件经过

 

买方秦某与卖方孙某于2008年6月3日的时候签订了《房屋买卖合同》,签订完《房屋买卖合同》之后秦某按照合同约定支付了约定的购房款,孙某也向秦某交付了房屋及房屋产权书原件。2014年的时候,双方买卖的房子被划入拆迁范围之内,国家拟为该房屋补偿一定的拆迁补偿款!

但是,由于秦某与孙某两人在签订完《房屋买卖合同》之后,直至2014年房子被划入拆迁范围之内,他们仍然未将已经买卖的房屋进行房屋产权变更登记手续。这一笔国家补偿的拆迁款,就成了他们之间的纠纷关键点,为此二人还闹上了法庭!

买的二手房还没有过户就被纳入了拆迁范围,补偿款 归谁?

 

二、法院判决

 

经最高法审理判决买方秦某应亨有该笔拆迁款,孙某已经拿到秦某给予的全额购房款,故无权重复享有征收补偿款。

 

最高法判决的依据如下:

1、根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”的规定。

虽然,秦某已经与孙某签订了《房屋买卖合同》,并已经全额付清所有房款。但由于二人未在房地产管理部门办理相关的过户手续,故秦某只能享有该房屋的实际占有、使用、收益权;却不能实际完全取得所购房屋的所有权。

2、根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、或者消灭的,自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定。

秦某与孙某之间交易的房屋因为拆迁而丧失物权,故两人之间将不能再办理过户手续,也就是说秦某从此以后都不能再获得该房屋的所有产权。但是,由于秦某与孙某之间的《房屋买卖合同》是合法有效的,孙某在协议中的合同权利即为出卖给秦某的房屋及土地使用权的对价。

 

所以,根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物的所有权的义务”的规定;在孙某已经拿到所有购房款的情况下,秦某可以有两种主张选择,一种是要求解除《房屋买卖合同》,由孙某还所有购房款;一种是主张享有拆迁补偿款。而不管秦某的选择主张哪一种权益,他都将得到法律以及法院的支持。

 

最后,小编简单总结一下就是:买卖双方在签订《房屋买卖合同》之后,即使房屋在没有过户的情况下,若卖方已经全额获得了买方的购房款。买方在房屋被纳入拆迁范围之后,可主张解除《房屋买卖合同》或获得补偿拆迁款。大家看明白了吗?

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